Embora os atores do setor estejam conscientes de sua responsabilidade diante dos desafios climáticos, as aplicações concretas enfrentam dificuldades na hora de serem implantadas. Ora, é mais urgente do que nunca agir e antecipar. O setor terciário está na linha de frente.
Na França, os edifícios residenciais e terciários produzem 24% do CO2 emitido e consomem 44% da energia utilizada em todo o país.
Os edifícios residenciais e terciários produzem 24% do CO2 emitido na França e consomem 44% da energia utilizada em todo o país. Não cabe dúvida, portanto, quanto à importância central do setor imobiliário na estratégia de combate à mudança climática.
Entretanto, a natureza das ações necessários levanta inúmeras questões em todos os níveis da cadeia de valor. Que riscos climáticos os edifícios enfrentarão nos próximos anos? Que medidas implementar para reduzir sua vulnerabilidade? Que estratégias adotar para limitar suas próprias externalidades negativas? E qual será a pegada de carbono das medidas tomadas?
O setor não só deve agir para se proteger contra os riscos climáticos (ondas de calor/ilhas de calor urbanas, seca/encolhimento-inchaço das argilas, cheias e submersão marinha), mas também deve regular sua própria força de perturbação no processo de desagregação climática.
Pressões regulatórias
A lei também está colocando uma pressão crescente. A lei estabelece três prazos para os edifícios com uma área de mais de 1.000 m²: reduzir o consumo de energia em 40% até 2030, em 50% até 2040 e em 60% até 2050.
A regulamentação ambiental de 2020 (RE2020), que também visa reduzir a pegada de carbono e o consumo de energia dos edifícios, prescreve melhorias nas técnicas de construção e a otimização dos equipamentos, com um incremento nos requisitos seguindo patamares de três anos (2021, 2024, 2027, 2030).
“O setor fica ainda mais exposto ao risco climático porque a baixa taxa de renovação do parque imobiliário diminui a margem de manobra.”
Para Diego Harari, diretor de inovação e desenvolvimento sustentável da VINCI Immobilier, o roteiro da RE2020 é “exequível“, mesmo com um incremento dos requisitos a cada três anos. “Tecnicamente, nós sabemos o que fazer. Em algumas obras recentemente lançadas, já estamos cumprindo os objetivos do final da RE2020. A verdadeira questão vem depois de 2030: como alcançar a neutralidade de carbono em 2050?”
Um dos desafios enfrentados pelo setor imobiliário é a trajetória traçada pela política de zero artificialização líquida (ZAN), que obriga as autoridades locais a cumprirem dois marcos: uma redução de 50% no ritmo de artificialização dos solos até 2030; em seguida, a cessação da artificialização em 2050.
“Este objetivo nos obriga a fazer opções determinantes em termos de estratégia empresarial, reorientando nossa lógica para a reciclagem urbana. Em termos de organização, isto resultará em uma maior atenção a novas tipologias de terreno. Em termos de modelo econômico, isto obriga a integrar novos riscos. Em termos de competências profissionais, isto requer a internalização de conhecimentos especializados nas áreas da reabilitação e da análise da poluição”, explica Diego Harari.
Adaptação híbrida
A pressão da lei, a criticidade das questões, a urgência de agir: os atores do setor imobiliário devem agora envidar esforços consideráveis em todas as frentes para antecipar. “A vida útil média de um edifício antes de uma grande reforma é de cerca de cinquenta anos. O setor fica ainda mais exposto ao risco climático porque a baixa taxa de renovação do parque imobiliário (2% a 3% ao ano) diminui a margem de manobra. É por isso que a antecipação e o planejamento a longo prazo são cada vez mais imperativos”, enfatiza Patrice Franssens, responsável do desenvolvimento da atividade HVAC da VINCI Energies.
Quais linhas de ação devem ser privilegiadas? As estratégias podem visar os próprios edifícios, seus equipamentos associados e sua operação, e a organização das atividades das empresas ocupantes e seu pessoal. Soluções não faltam, tais como telhados e paredes verdes, áreas arborizadas para reduzir o efeito ilha de calor dos edifícios, jardins de chuva, guarda-sóis, sistemas de ventilação semi-naturais, climatização passiva e soluções de pré-aquecimento/resfriamento utilizando a inércia térmica da terra (poços canadenses).
“Os profissionais estão apostando em lógicas de adaptação híbridas, misturando abordagens baseadas na natureza, na sobriedade de uso, nas low-techs e nas técnicas tradicionais de construção”, explica Patrice Franssens. E ele insiste na necessidade de os usuários se apropriarem os sistemas selecionados: “É preciso apoiar os ocupantes e usuários dos edifícios, explicar-lhes o porquê e como das soluções implementadas, os benefícios esperados, as condições necessárias para alcançá-los. Caso contrário, não funciona.”
Obras colossais de renovação
Mas antecipar também significa lutar contra a “obsolescência programada” dos parques habitacionais construídos com base em escolhas de curto prazo. Quantas construções dos anos 90 e até 2000 já estão obsoletas? “Teremos que reformar edifícios obsoletos para colocá-los novamente no mercado com níveis de desempenho energético sem precedentes, explica Diego Harari. São obras colossais porque o parque é colossal. Este é, sem dúvida, o principal desafio da estratégia de descarbonização: a França não está preparada para tanta renovação. Em particular, vai-nos faltar mão de obra. As tensões atuais no mercado de trabalho para contratar operários e gerentes prenunciam as dificuldades que teremos que enfrentar.”
Há também a questão da desocupação estrutural dos imóveis. Os vários milhões de metros quadrados desocupados na região Ile-de-France indicam uma desfasagem entre a oferta e as necessidades das empresas e seus funcionários: localização em áreas sem uso misto, redes de transportes insuficientes, falta de segurança, etc. “Como estará o mercado das construções novas dentro de alguns anos? Não tenho certeza que haverá demanda. Aliás, os cenários prospectivos realizados sobre o assunto não descartam um colapso do mercado”, comenta Diego Harari.
Construir a pedido?
O ideal seria poder construir “a pedido”. Entretanto, se o desenvolvimento de tecnologias digitais – o BIM em particular – constitui uma alavanca de aceleração da sustentabilidade em escala industrial, será que a sustentabilidade econômica do setor consegue suportar uma lógica de construção “as a service, como um serviço”?
Hoje em dia, será que devemos transformar a função de uso dos edifícios vazios ou optar pela demolição pura e simples? Devemos favorecer a “reciclagem” da atividade econômica ou eliminar bens que degradam o valor dos territórios e prejudicam a permeabilidade dos solos e o desenvolvimento espontâneo dos ecossistemas?
Independentemente das soluções implementadas em todos os níveis de especialização, a questão climática questiona radicalmente o modelo econômico e as grandes opções estratégicas do setor imobiliário.
Oito pistas para adaptar os edifícios às mudanças climáticas
Existem várias soluções para adaptar um edifício às mudanças climáticas e suas consequências. Vejamos em detalhe.
- Optar por revestimentos de paredes e telhados com alto albedo, ou seja, alto poder refletivo: tintas de cor clara, membranas elastoméricas reflexivas, revestimentos refletivos. Objetivo: limitar o calor transmitido ao edifício, para lutar contra a intensificação das ilhas de calor urbanas.
- Vegetalizar os telhados e fachadas para melhorar o conforto térmico e acústico dos ocupantes, reduzir o consumo de energia, proteger a membrana impermeabilizante do telhado, melhorar a resiliência do edifício, reter a água da chuva e apoiar a biodiversidade.
- Limitar a resistência ao vento dos equipamentos (telhados, calhas, painéis fotovoltaicos, etc.), privilegiando formas aerodinâmicas e formatos removíveis, para evitar danos e preservar as funções do edifício.
- Optar pelo bioclimatismo, orientando o edifício e seus espaços para otimizar a exposição ao sol, e dimensionando as fachadas expostas aos ventos predominantes para uma melhor resiliência do edifício.
- Enrijecer a estrutura para torná-la mais resistente, integrando as amarras no concreto, instalando lintéis acima das aberturas, criando um vazio entre o solo e o piso ou um porão geral.
- Limitar as áreas envidraçadas, optar por vidros especiais (baixo fator solar, termocrômicos, eletrocrômicos ou fotocrômicos) e instalar dispositivos de proteção solar externos e internos (toldos, persianas, guarda-sóis, beiral de telhado ou de varanda) para limitar a transmissão de calor para os espaços internos.
- Resfriar através do solo. Seja pela técnica de resfriamento geotérmico, que consiste em utilizar a diferença de temperatura entre o exterior e o interior para resfriar os espaços do edifício, sem extração ativa, graças a um trocador de calor. Seja instalando um poço canadense, que permite o armazenamento em um poço enterrado de ar novo capturado no exterior e destinado a ser insuflado para dentro do edifício.
- Resfriamento dos espaços internos por resfriamento adiabático (pulverização de água sobre o ar quente), uma técnica que consome dez vezes menos energia do que o ar condicionado.
15/02/2023
