O edifício de uso reversível, uma resposta ágil aos desafios climáticos?

Os promotores imobiliários estão começando a desenvolver alguns edifícios reversíveis. Mas até poderem produzir em grande escala, haverá que superar obstáculos técnicos, e também financeiros e regulamentares.

Durante os Jogos Olímpicos de 2024 em Paris, cerca de 6.000 atletas serão alojados em um conjunto habitacional de 125.000 m² em Saint-Denis, na margem do rio Sena. Além do desempenho ambiental dos quatro edifícios, que serão construídos com uma estrutura ou fachada de madeira e concreto de muito baixo carbono, este projeto tem a particularidade de implementar em grande escala a reversibilidade dos edifícios. De fato, no final dos Jogos, estes edifícios serão transformados em um novo bairro misto com 64.000 m² de habitações, 57.000 m² de escritórios e 4.000 m² de lojas.

“Esta será a primeira vez na história das vilas dos atletas“, afirma satisfeito Vincent Louvot, diretor adjunto do departamento de Propriedade Comercial da VINCI Immobilier, o promotor do projeto, que destaca a principal inovação desta operação de reversibilidade: a Halle Maxwell, que será transformada após o evento para acomodar escritórios.

“Desde o início, o edifício foi pensado para escritórios. Percebemos que os obstáculos técnicos não seriam insuperáveis, construindo grandes plataformas que dividimos em quartos no lado da fachada, com o sistema de encanamentos e banheiro no centro da plataforma“, explica Vincent Louvot.

Esta iniciativa antecipa as disposições do projeto de lei Clima e resiliência, adotado na França pela Assembleia Nacional em maio de 2021, que exige “um estudo do potencial de reversibilidade e evolução futura” para certos edifícios cujos alvarás de construção serão depositados a partir de 1 de janeiro de 2023.

Dificuldades e soluções

Entretanto, Vincent Louvot reconhece que o exemplo de Universeine para os Jogos Olímpicos em Saint-Denis é replicável sobretudo para acomodações estudantis ou hotéis, mas não tanto para apartamentos familiares. “O verdadeiro edifício reversível, com um primeiro uso longo e depois outro que também deve ser longo, obriga a enfrentar desafios técnicos mais complexos“, salienta.

Por exemplo: conciliar pés-direitos padrão diferentes (3,6 m para os escritórios, 2,7 m para as habitações), instalar varandas para cada apartamento enquanto os edifícios de escritórios preferem grandes terraços coletivos, converter as amplas áreas de recepção dos edifícios terciários em saguões mais modestos para edifícios de habitação, ou adaptar a quantidade de escadas de emergência, que muitas vezes diferem de acordo com o uso planejado.

“Os usos, cada vez mais híbridos, estão em constante transformação. São evoluções que o sistema de reversibilidade, pré-definido, não terá necessariamente antecipado”.

Existem soluções, claro. Como instalar passarelas externas em um edifício de escritórios para transformá-las em varandas quando o prédio for convertido em habitações. Ou utilizar inovações como o produto Habitat Colonne da VINCI Construction, que, graças a um sistema de vigas-lajes onde as vigas não ficam expostas, permite ter grandes áreas abertas fáceis de dividir e descompartimentar, e com fachadas não estruturais feitas de estrutura de madeira ou alvenaria isolada externamente, que permitem todos os tipos de revestimento. Esta técnica faz parte do conceito Conjugo da VINCI Construction, projetado para construir edifícios de escritórios que podem ser convertidos em moradias, ou vice-versa.

Reversibilidade ou flexibilidade?

Os requisitos legais e regulamentares, assim como os de natureza técnica, não são insuperáveis… a longo prazo. “A criação do alvará de construção de dois estados, que permite combinar em um único alvará de urbanismo os dois estados sucessivos de uma futura construção, é um passo na direção certa. Mas por enquanto permanece experimental no contexto dos Jogos Olímpicos“, indica Cécile Lamon, Diretora de Estratégia e Desenvolvimento de Negócios da ADIM (filial de desenvolvimento imobiliário da VINCI Construction).

Ela também menciona a recente introdução dos VEFI (venda em estado futuro de inacabamento), que oferecem maior flexibilidade, por exemplo, no que diz respeito ao destino final de certos espaços. O mesmo se aplica às novas disposições da Lei por um Estado a Serviço de uma Sociedade de Confiança (ESSOC) que, entre outras coisas, permitem derrogações às regras de segurança contra incêndio e de acessibilidade, desde que resultados semelhantes sejam alcançados.

“Mesmo sobre a questão central do valor desses edifícios reversíveis, a situação parece estar mudando um pouco com a chegada de investidores interessados neste conceito“, observa Cécile Lamon, salientando ao mesmo tempo que só ocorrerá uma verdadeira mudança se houver novos requisitos em termos de custo de carbono das construções.

Entretanto, para ela, mais do que a reversibilidade, é “a flexibilidade certa que precisa ser encontrada“.

“Os usos, cada vez mais híbridos, estão em constante transformação, observa ela. Portanto, é preferível determinar previamente opções intermediárias que permitirão adaptar-se a mudanças que o sistema de reversibilidade, pré-definido, não terá necessariamente previsto”.

15/11/2021