Os critérios ASG, os novos padrões para a valorização de edifícios

A crescente importância das questões de sustentabilidade no setor imobiliário tem um efeito indireto sobre os investidores, submetidos pelos legisladores europeus a requisitos sempre mais rigorosos. Confira a análise da Greenaffair, uma empresa da VINCI Energies com experiência nessa área complexa.

Os critérios ASG (isto é, Ambientais, Sociais e de Governança) são padrões de análise extra financeira usados para avaliar o grau de incorporação do desenvolvimento sustentável e dos desafios de longo prazo na estratégia e nas realizações de uma empresa. Estes critérios são hoje parte integrante dos processos de tomada de decisão dos principais setores econômicos. Começando pelo setor da construção, que sozinho responde por 43% do consumo anual de energia da França e gera 23% das emissões de gases de efeito estufa (GEE) do país.

Os investidores estão, obviamente, cientes da crescente importância da responsabilidade na valorização dos ativos imobiliários. Desde outubro de 2019, na França, os fundos de capital de risco dedicados ao setor imobiliário já são elegíveis para o selo ISR (Investimento Socialmente Responsável) imobiliário, um selo do Estado que combina desempenho financeiro e extra financeiro para facilitar a identificação dos fundos que incorporam os critérios ASG.

Mas a forte pressão regulatória em torno das questões de transição ecológica e descarbonização está acelerando a convergência entre o capital de risco e os critérios de responsabilidade, exigindo dos investidores atualizações técnicas substanciais. Os textos produzidos pelo legislador devem não só ser entendidos, mas também aplicados aos desafios operacionais enfrentados pelo setor de construção.

Apoiar os asset managers

Para ajudar os financiadores e os profissionais do setor imobiliário a assumir os novos desafios de responsabilidade aplicados ao setor imobiliário e a lidar com marcos de desempenho por vezes muito complexos, a Greenaffair, uma consultoria especializada em questões ambientais, criou uma unidade de Investimento e Finanças Responsáveis (IFR) em junho de 2022. “O investimento sustentável vai se tornar o novo padrão. Todos os participantes do setor da construção terão que integrá-lo rapidamente. Diante das expectativas crescentes dos poupadores em termos de ASG, nossa ambição é oferecer aos asset managers (gestores de ativos), investidores, consultores em gestão de patrimônio e gestão de portfólio um suporte abrangente: político, jurídico e técnico”, explica Pierre Cadoret, responsável por esse departamento IFR.

“Bússola ambiental”

Adotada pela Comissão Europeia em 2020 e aplicada desde 2021, a taxonomia europeia (ou taxonomia verde) é o primeiro regulamento que permite associar a parte técnica de uma atividade econômica considerada sustentável e a contabilização financeira dos investimentos e receitas que ela gera: faturamento, despesas de capital (CapEx), despesas operacionais (OpEx).

Considerada a nova “bússola ambiental” para os principais setores econômicos ao nível europeu, essa taxonomia foi projetada para facilitar o direcionamento do financiamento para atividades sustentáveis em 10 macro setores principais (incluindo o setor imobiliário) divididos em 88 subsegmentos.

“O investimento sustentável vai se tornar o novo padrão.”

Ela define o que constitui uma atividade sustentável à luz de seis grandes objetivos ambientais: mitigação das mudanças climáticas, uso sustentável e proteção dos recursos aquáticos e marinhos, prevenção e controle da poluição, adaptação às mudanças climáticas, transição para uma economia circular e proteção e restauração da biodiversidade e dos ecossistemas.

No setor imobiliário, por exemplo, um edifício será definido como “sustentável” – e deverá servir de referência para o setor – se tiver um diagnóstico de performance energética (DPE) de classe A ou se estiver entre os 15% mais eficientes do parque imobiliário nacional ou regional em termos de consumo de energia primária.

“Dependendo das características do projeto imobiliário ou do edifício (construído antes ou depois de 31 de dezembro de 2020, comercial ou residencial, com uma superfície inferior ou superior a 5.000 m², etc.), as tabelas incluem entre cinco e vinte critérios de análise técnica que, quando aplicados a cada ativo imobiliário, nos permitem dizer se ele está ou não alinhado com a taxonomia e qual é o seu potencial de alinhamento”, explica Pierre Cadoret.

A obrigação de informar… e de comprovar

Para os atores financeiros, como os gestores de ativos, a taxonomia foi complementada pelo Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), a gêmea financeira da Non-Financial Reporting Directive (NFRD), que, em 2017, introduziu a obrigação de apresentação de relatórios extrafinanceiros para as empresas sediadas em um dos países da União Europeia.

Vigente desde março de 2021, ela exige, desde 2023, que os fundos comprovem que seus produtos estão em conformidade com as classificações de investimento sustentável. Como? Declarando que os critérios sociais e/ou ambientais foram levados em conta em seu processo de investimento, ou fornecendo provas de um impacto genuinamente positivo.

Quanto à NFRD, ela será substituída em breve pela Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), que entrará em vigor gradualmente a partir de 1 de janeiro de 2024, com o escopo de aplicação estendido a todas as empresas cotadas em mercados europeus regulamentados, bem como às empresas, cotadas ou não, que excedam dois dos três limites seguintes: 250 funcionários; 40 milhões de euros de vendas; 20 milhões de euros de balanço total.

“A CSRD prevê o reforço e a padronização das obrigações de relatórios: com base em padrões europeus harmonizados, as empresas terão que publicar informações detalhadas sobre seus riscos, oportunidades e impactos materiais em relação a questões sociais, ambientais e de governança. Por enquanto, a taxonomia verde diz respeito apenas ao pilar ‘A’ dos critérios ASG”, observa Pierre Cadoret.

Em seu Barômetro 2022, o Observatório do Imóvel Sustentável (OID), que avalia o nível de progresso das práticas ASG, mostra que as questões relacionadas com a redução das emissões de carbono e com a energia têm prioridade sobre os critérios sociais e de governança. “Uma taxonomia orientada por ‘S’ poderia surgir em breve. Quanto à governança (‘G’), o ideal é que ela permaneça como um critério transversal para os outros dois, uma base comum”, acrescenta o chefe da divisão IFR da Greenaffair.

14/09/2023