Datenanalyse, Hospitality Management und Arbeitssoziologie: Diese leistungsfähige Kombination nutzt VINCI Energies zur Untersuchung der Wechselwirkungen zwischen Gebäudeflächen und Nutzungsverhalten. La Factory ist der ideale Ort für solche Analysen.
Welche Auswirkungen hat eine Gebäudefläche auf ihre Nutzer? Diese Frage steht im Zentrum des Facility Managements und verfolgt ein zweifaches Ziel: die (ökonomische und ökologische) Gebäudeperformance sowie Komfort und Produktivität der (regelmäßigen oder gelegentlichen) Gebäudenutzer.
„Es gibt unglaublich viele Start-Ups und Anwendungen in diesem Bereich, und es gehört heute zu den Hauptaufgaben des Facility Managements, sämtliche Dienstleistungen an den Erwartungen der Nutzer auszurichten“, unterstreicht Philippe Conus, Direktor von VINCI Facilities. „Die Berücksichtigung der Flächennutzung ermöglicht in Kombination mit dem digitalen Fortschritt eine bessere Anpassung an den Endverbraucher, also den Gebäudenutzer.“
Welchen besseren Ort für die Untersuchung der Flächennutzung in Dienstleistungsgebäuden könnte es für VINCI Facilities geben als La Factory, die Innovationsschmiede von VINCI Energies mitten im Pariser Geschäftsviertel La Défense? Sie ist ein Ort der Begegnung zwischen Mitarbeitern und Kunden, der Schaffung von Synergien, der Stimulation der Produktivität, der Untersuchung und Verbesserung des Wohlbefindens der Mitarbeiter, der Entwicklung neuer Arbeitsmethoden. Deshalb verfügt sie über offene, großzügige Flächen, Sozialräume und gemeinsam genutzte Arbeitsbereiche.
Wie wird die Auswirkung eines Ortes wie La Factory auf seine Nutzer evaluiert? Die bisherige Untersuchungsmethode beruhte auf zwei Säulen: Einer quantitativen Bewertung der Nutzung und dem Beitrag des Hospitality Managers vor Ort.
Neuerdings erfassen die vernetzten Objekte des Start-Ups Jooxter die Nutzung des Standorts in Echtzeit, außerdem die Nutzungshistorie und die Chronotopie der gemeinsamen Arbeitsbereiche (Nutzung der verschiedenen Orte nach Nutzerprofilen). Alles wird registriert und analysiert: Temperatur, subjektiver Lärmpegel, Beleuchtung, Luftqualität, Luftfeuchte. „Die Datenanalyse verschafft uns zwar einen Überblick über das Nutzungsverhalten, reicht für dessen Verständnis jedoch nicht aus. Deshalb ist das Feedback des Hospitality Managers von großem Wert für uns“, erläutert David Ernest, Leiter Innovation & Energie bei VINCI Facilities.
Arbeitssoziologische Untersuchungen
VINCI Facilities wollte diese Analyse noch vertiefen und band deshalb die Arbeitssoziologie mit ein, die sich ja gerade mit der Beobachtung von Nutzungsverhalten und deren Auswirkungen befasst.
Die soziologische Beobachtung erfolgte in zwei Schritten. Eine erste Beobachtungssequenz vor dem Bezug des Gebäudes: Kennenlernen der Unternehmenskultur, der Organisationslogik hinter dem Verhalten der Mitarbeiter; qualitative Gespräche mit Mitarbeitern sämtlicher Marken von VINCI Energies vor dem Umzug; Erfassung der Ziele der räumlichen Zusammenlegung aller Marken und Ermittlung der offensichtlichen und latenten Aspekte des Projekts.
Die zweite Phase fand während des Einzugs statt: Diffuse Beobachtungen zur Erkennung der Problem- und Fragestellungen; analytische Beobachtung zur Abdeckung der strategischen Ziele der Organisation; informelle Gespräche und Dialog mit den Mitarbeitern vor Ort.
Leistungsfaktor Hospitality Manager
Welche Ergebnisse hatte diese soziologische Untersuchung? „Sie hat bestätigt, dass der Hospitality Manager ein entscheidender Faktor für die Performance der Gebäudeflächen ist. Er sorgt für eine sinnvolle Nutzung der Flächen und ihres Potentials; er unterstützt die Mitarbeiter bei der Entwicklung neuer Arbeitsmethoden; er ist Hauptansprechpartner der Gebäudenutzer“, unterstreicht Ernest.
„Nach Datenanalyse, Hospitality Management und Soziologie müssen wir jetzt einen vierten Hebel nutzen: das Geschäftsmodell. “
Die soziologische Analyse unterstreicht auch die privilegierte Rolle bestimmter Nutzer, die bei der Herausarbeitung neuer Nutzungsformen vermittelnd wirken. Diese wichtigen Akteure sollten deshalb klar identifiziert und benannt werden. Außerdem stellt sie die Diskrepanzen zwischen der geplanten und der tatsächlichen Nutzung heraus. Das eklatanteste Beispiel dafür ist wahrscheinlich die geringe Auslastung der – sehr innovativen – informellen Bereiche.
Die größte und grundlegendste Lehre für das Facility Management ist, dass bereits in der Planungsphase die notwendige Parallelität von Dienstleistungen und Räumlichkeiten berücksichtigt werden muss. Keine Flächen ohne Services, Dienstleistungen können nicht von den Räumlichkeiten getrennt gesehen werden.
„Wir kommen rasch voran, auch wenn es sich noch immer hauptsächlich um Pilotprojekte handelt. Nach Datenanalyse, Hospitality Management und Soziologie müssen wir jetzt einen vierten Hebel nutzen: das Geschäftsmodell“, so Ernest abschließend. „Wie kommt man unter Berücksichtigung der Immobilienkosten und Ziele im Bereich Arbeitsproduktivität zu einem rentablen Geschäftsmodell? Wir brauchen Angebote, die von Anfang an Services und Flächen miteinander verknüpfen. “
13/12/2017
