El cambio climático desafía al sector inmobiliario

Aunque los actores del sector son conscientes de su responsabilidad en las cuestiones relacionadas con el cambio climático, aún les cuesta implementar soluciones concretas. Y, sin embargo, cada vez es más urgente actuar y anticipar. El sector terciario está en primera línea.

Los edificios residenciales y terciarios producen el 24% de las emisiones de CO2 y consumen el 44% de la energía utilizada a escala nacional.

Los edificios residenciales y terciarios producen el 24% del CO₂ emitido en Francia y consumen el 44% de la energía utilizada a escala nacional. Por tanto, es indudable el papel central del sector inmobiliario en la estrategia de lucha contra el cambio climático.

Pero la naturaleza de las acciones que deben implementarse en este sentido plantea numerosas preguntas en todas las fases de la cadena de valor. ¿A qué riesgos climáticos deberán hacer frente los edificios durante los próximos años? ¿Qué medidas deberían aplicarse para reducir su vulnerabilidad? ¿Qué estrategias hay que adoptar para limitar sus propias externalidades negativas? ¿Y cuál será la huella de carbono de las medidas adoptadas?

El sector no solo debe actuar para protegerse contra los fenómenos meteorológicos (olas de calor/islas de calor urbanas, sequía/contracción-expansión de las arcillas, inundaciones y sumersión marina), sino que también debe regular su propia capacidad de afectación en el proceso de calentamiento global.

Presiones normativas

La legislación cada vez ejerce mayor presión sobre el sector. Para los edificios con una superficie superior a los 1.000 m², la ley fija un triple calendario: disminuir el consumo energético en un 40% para 2030, un 50% para 2040 y un 60% para 2050.

La normativa medioambiental de 2020 (RE2020), cuyo objetivo es también la disminución de la huella de carbono y del consumo energético de los inmuebles, dicta mejoras en las técnicas de construcción y la optimización de los equipos, con un aumento de las exigencias según objetivos trienales (2021, 2024, 2027, 2030).

“El sector está más expuesto al riesgo climático porque el bajo índice de remodelación del parque inmobiliario disminuye los márgenes de maniobra”.

Para Diego Harari, director de Innovación y Desarrollo Sostenible de VINCI Immobilier, la hoja de ruta de la RE2020 es “factible”, incluso con un aumento de las exigencias cada tres años. “Técnicamente, sabemos lo que hay que hacer. En algunas obras que acaban de iniciarse, ya cumplimos con los objetivos finales de la RE2020. La verdadera pregunta tiene que ver con qué pasará después de 2030: ¿cómo conseguiremos la neutralidad de carbono en 2050?”.

Uno de los retos a los que debe hacer frente el sector inmobiliario es la trayectoria que marca la artificialización neta cero (ZAN), que exige a las autoridades locales cumplir con dos metas: la reducción del 50% del ritmo de artificialización de los suelos de aquí a 2030 y el cese de toda artificialización en 2050.

“Este objetivo nos obliga a adoptar decisiones en materia de estrategia empresarial para reorientar nuestra lógica hacia el reciclaje urbano. En términos de organización, eso se traducirá en una mayor atención a las nuevas tipologías de suelos. En términos de modelo económico, comporta tener en cuenta nuevos riesgos. En términos de actividades, exige la internalización de conocimientos en los campos de la rehabilitación y del análisis de la contaminación”, explica Diego Harari.

Adaptación híbrida

Presión normativa, gravedad de los problemas, actuación urgente: a partir de ahora los actores del sector inmobiliario deberán realizar considerables esfuerzos de anticipación en todos los frentes. “La vida media de un edificio antes de una reforma importante es de unos cincuenta años. El sector está si cabe más expuesto al riesgo climático, ya que el bajo índice de remodelación del parque inmobiliario (del 2 al 3% anual) disminuye los márgenes de maniobra. Por eso la anticipación y la planificación a largo plazo son cada vez más ineludibles”, subraya Patrice Franssens, responsable de desarrollo de la actividad HVAC en VINCI Energies.

¿Cuáles deben ser las principales líneas de actuación? Las estrategias pueden aplicarse a los propios edificios, a los equipos asociados a los inmuebles y su utilización, y a la organización de la actividad de las empresas ocupantes y su personal. Son muchas las posibles soluciones: tejados y muros verdes, zonas arboladas para frenar el efecto isla de calor de los edificios, jardines infiltrantes, parasoles, sistemas de ventilación seminaturales, climatización pasiva o soluciones de precalentamiento/enfriamiento mediante la inercia térmica de la tierra (pozos canadienses).

“Los profesionales apuestan por las lógicas de adaptación híbridas, que combinan los enfoques basados en la naturaleza, la sobriedad de usos, la low-tech y las técnicas de construcción tradicionales”, explica Patrice Franssens, quien insiste en la necesidad de que los usuarios hagan suyos los sistemas escogidos: “Hay que acompañar a los ocupantes y usuarios de los edificios, explicarles el porqué y el cómo de las soluciones implementadas, los beneficios que se esperan y las condiciones necesarias para alcanzarlos. De lo contrario, no funcionará”.

Una colosal obra de reforma

Pero anticiparse también significa luchar contra la “obsolescencia programada” de los parques inmobiliarios edificados a partir de decisiones a corto plazo. ¿Cuántos de los inmuebles construidos en los años noventa e incluso a principios de los años 2000 han quedado ya obsoletos? “Habrá que reformar los edificios obsoletos para volver a ponerlos en el mercado con niveles de desempeño energético inéditos hasta la fecha”, explica Diego Harari. “La empresa será colosal porque el parque es colosal. Y este es posiblemente el mayor reto de la estrategia de descarbonización: Francia no está preparada para tanta rehabilitación. Nos va a faltar mano de obra. Las actuales tensiones en el mercado laboral de trabajadores y directivos indican las dificultades con las que seguramente nos encontraremos”.

También está la cuestión de la desocupación estructural de los espacios inmobiliarios. Los varios millones de metros cuadrados desocupados en Île-de-France reflejan un desajuste entre la oferta y las necesidades de las empresas y sus empleados: ubicación en zonas sin diversidad de usos, transporte público insuficiente, inseguridad… “¿Dónde estará el mercado de obra nueva dentro de unos años? No tengo claro que vaya a haber demanda. Además, las prospecciones realizadas sobre el tema no descartan un hundimiento del mercado”, señala Diego Harari.

¿Construir bajo demanda?

Lo ideal sería poder construir “bajo demanda”. Pero si el desarrollo de las tecnologías digitales ―en particular el BIM― constituye una palanca para acelerar los planteamientos de sostenibilidad a escala industrial, ¿la sostenibilidad económica del sector podría soportar una lógica de construcción “as a service”?

Hoy en día, ¿hay que transformar el uso de los edificios desocupados u optar directamente por su demolición? ¿Hay que favorecer el “reciclaje” de la actividad económica o suprimir los activos que degradan el valor de los territorios y perjudican la permeabilidad de los suelos y el desarrollo espontáneo de los ecosistemas?

Más allá de las soluciones implementadas en todos los niveles de competencias, la cuestión climática cuestiona radicalmente el modelo económico y las grandes opciones estratégicas del sector inmobiliario.

Ocho ideas para adaptar los inmuebles al cambio climático.

A continuación se detallan diferentes soluciones para adaptar un edificio al cambio climático y a sus consecuencias:

• Optar por revestimientos de paredes y techos de alto albedo, es decir, con un alto poder reflectante: pinturas claras, membranas elastoméricas reflectantes o revestimientos reflectantes, con el objetivo de limitar el calor que se transmite al edificio y luchar contra el aumento de las islas de calor urbanas.
• Optar por cubiertas y fachadas verdes para mejorar el confort térmico y acústico de los ocupantes, reducir el consumo energético, proteger la membrana impermeabilizante del tejado, mejorar la resiliencia del inmueble, recoger las aguas pluviales y favorecer la biodiversidad.
• Limitar la carga de viento de los equipos (cubiertas, canalones, paneles fotovoltaicos, etc.), favoreciendo las formas aerodinámicas y los formatos desmontables para evitar la degradación y preservar las funciones del edificio.
• Optar por el bioclimatismo, orientando el edificio y sus espacios para optimizar la captación de luz solar y dimensionando las fachadas expuestas a los vientos dominantes para una mejor resiliencia del inmueble.
• Endurecer la estructura para hacerla más resistente mediante la integración de armaduras metálicas en el hormigón, la instalación de dinteles por encima de las aperturas y la creación de una cámara sanitaria o un sótano general.
• Limitar las superficies acristaladas, optar por acristalamientos especiales (de baja ganancia solar, termocromáticos, electrocrómicos o fotocrómicos) e instalar dispositivos de protección solar exteriores e interiores (toldos, persianas, parasoles, voladizos en tejados o balcones) para limitar la transmisión de calor a los espacios interiores.
• Enfriar a través del suelo. Ya sea mediante la técnica del geo-cooling, que consiste en usar la diferencia de temperatura entre el exterior y el interior para enfriar los espacios del inmueble, sin extracción activa, gracias a un intercambiador de calor, o mediante la instalación de un pozo canadiense, que permite almacenar en un pozo bajo tierra el aire nuevo captado en el exterior para insuflarlo en el edificio.
• Enfriar los espacios interiores mediante el enfriamiento adiabático (pulverización de agua sobre el aire caliente), técnica que consume diez veces menos energía que el aire acondicionado.

15/02/2023