Los criterios ASG, nuevas normas de valorización de los edificios

La mayor relevancia de las cuestiones relacionadas con la sostenibilidad en el sector inmobiliario repercute a su vez en los inversores, sometidos por la legislación europea a exigencias cada vez estrictas. Analizamos la situación con Greenaffair, empresa de VINCI Energies experta en este tema tan complejo.

Actualmente, los criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza), normas de análisis extrafinanciero que permiten evaluar en qué medida la sostenibilidad y los desafíos a largo plazo se tienen en cuenta en la estrategia y los logros de las empresas, forman parte de los procesos de toma de decisiones de todos los grandes sectores económicos, empezando por el sector de la construcción, que representa por sí solo el 43% del consumo energético anual en Francia y genera el 23% de las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) del país galo.

Esta relevancia cada vez mayor de los imperativos en materia de rendición de cuentas en la valorización de los activos inmobiliarios no ha pasado inadvertido a los inversores. Desde octubre de 2019, en Francia, los fondos de capital riesgo dedicados al sector inmobiliario ya pueden optar a la etiqueta ISR immobilier, una certificación estatal que combina el desempeño financiero y extrafinanciero para facilitar la identificación de los fondos que incorporan criterios relacionados con las dimensiones ASG.

Pero la fuerte presión reglamentaria en torno a las cuestiones vinculadas con la transición ecológica y la descarbonización están acelerando la convergencia entre capital riesgo y criterios de responsabilidad, exigiendo a los inversiones mejoras técnicas sustanciales. Después de todo, aunque se trata de entender los textos elaborados por los legisladores, también deben estar en línea con los retos operativos a los que se enfrenta el sector de la construcción.

Acompañamiento a los gestores de activos

Para acompañar a los financieros y profesionales del sector inmobiliario a la hora de asumir estos nuevos retos de rendición de cuentas aplicados al sector y ayudarlos a familiarizarse con marcos de desempeño a veces muy complejos, Greenaffair, oficina de proyectos especializada en cuestiones medioambientales, creó, en junio de 2022, la unidad Inversión y Finanzas Responsables (IFR). “La inversión sostenible está llamada a ser la nueva norma. Todos los actores del sector de la construcción tendrán que integrarla rápidamente. Ante las crecientes expectativas en materia ASG de los ahorradores, nuestra ambición es ofrecer a los gestores de activos, inversores y consultores en gestión patrimonial y gestión de carteras un acompañamiento integral: político, jurídico y técnico”, explica Pierre Cadoret, responsable de la unidad IFR.

“Brújula medioambiental”

La taxonomía europea (o taxonomía verde), que la Comisión Europea adoptó en 2020 y empezó a aplicar en 2021, es el primer reglamento que relaciona el aspecto técnico de una actividad económica considerada sostenible y la contabilidad financiera de las inversiones y los ingresos que genera: volumen de negocios, gastos de inversión (CapEx) y gastos de explotación (OpEx).

Considerada como la nueva “brújula medioambiental” de los grandes sectores económicos a escala europea, esta taxonomía se ha ideado para facilitar la orientación de la financiación hacia actividades sostenibles en 10 macrosectores principales (entre ellos el inmobiliario), divididos en 88 subsegmentos.

“La inversión sostenible está llamada a ser la nueva norma”.

Define el significado de una actividad sostenible en función de seis grandes objetivos medioambientales: mitigación del cambio climático, uso sostenible y protección de los recursos acuáticos y marinos, prevención y control de la contaminación, adaptación al cambio climático, transición hacia una economía circular, y protección y restauración de la biodiversidad y de los ecosistemas.

En el sector inmobiliario, por ejemplo, un edificio se definirá como “sostenible” ―y deberá servir de referencia al sector― si presenta un certificado de eficiencia energética de clase A o si forma parte del 15% del parque inmobiliario nacional o regional más eficiente en términos de consumo de energía primaria.

“En función de las características del proyecto inmobiliario o del edificio (construido antes o después del 31 de diciembre de 2020, terciario o residencial, de una superficie inferior o superior a 5.000 m², etc.), las tablas contienen entre cinco y veinte criterios de evaluación técnica que, aplicados a cada activo inmobiliario, permiten establecer si está o no alineado con la taxonomía, y cuál es su potencial de alineación”, detalla Pierre Cadoret.

Obligación de informar… y de probar

A los agentes financieros, como los gestores de activos, a la taxonomía se les suma la Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), gemela financiera de la Non-Financial Reporting Directive (NFRD), que en 2017 introdujo la obligación del reporting extrafinanciero para las empresas con sede en un país de la Unión Europea.

La normativa entró en vigor en marzo de 2021 y desde 2023 obliga a los fondos a demostrar que sus productos cumplen las clasificaciones en materia de inversión sostenible. ¿De qué manera? O bien declarando que se han tenido en cuenta los criterios sociales y/o medioambientales en sus procesos de inversión o bien aportando pruebas de un impacto realmente positivo.

En cuanto a la NFRD, pronto será sustituida por la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), que entrará progresivamente en vigor a partir del 1 de enero de 2024, con un ámbito de aplicación ampliado a todas las empresas cotizadas en mercados regulados europeos, así como a las sociedades, cotizadas o no, que superen dos de los tres siguientes umbrales: 250 empleados, 40 millones de euros de volumen de negocios o 20 millones de euros de total del balance.

“La CSRD prevé un refuerzo y una estandarización de las obligaciones de reporting: basándose en normas europeas armonizadas, las sociedades tendrán que publicar informaciones detalladas sobre sus riesgos, oportunidades e impactos materiales en relación con cuestiones sociales, medioambientales y de gobernanza, mientras que, por el momento, la taxonomía verde solo afecta al pilar ‘A’ de los criterios ASG”, señala Pierre Cadoret.

En su Barómetro 2022, el Observatoire de l’immobilier durable (OID), que evalúa el nivel de progreso de las prácticas ASG, muestra que las cuestiones relacionadas con la reducción de las emisiones de carbono y la energía se priorizan sobre los criterios sociales y de gobernanza. “Pronto podría surgir una taxonomía centrada en la ‘S’. En cuanto a la gobernanza (‘G’), lo ideal sería que siguiera siendo un criterio transversal a los otros dos, una base común”, destaca el responsable de la unidad IFR de Greenaffair.

14/09/2023