Samtidigt som aktörerna i sektorn är medvetna om sitt ansvar inför klimatproblemen är det svårt att börja använda konkreta tillämpningar i praktiken. Det blir dock mer än angeläget att förekomma och agera. Tjänstesektorn ligger i frontlinjen.
I Frankrike producerar bostads- och kontorsfastigheter 24 % av koldioxidutsläppen och motsvarar 44 % av energikonsumtionen på nationell nivå.
Byggnader för bostäder och tjänstsektorn står för 24 procent av koldioxidutsläppen i Frankrike och förbrukar 44 procent av den energi som används i hela landet. Det råder därför inget tvivel om fastighetssektorns centrala roll i strategin för att motverka klimatförändringarna.
Dock väcker karaktären av de åtgärder som ska vidtas för att lösa detta problem många frågor på alla nivåer i värdekedjan.
Vilka klimatrisker kommer byggnaderna att utsättas för under de kommande åren? Vilka åtgärder bör vidtas för att minska deras sårbarhet? Vilka strategier bör antas för att begränsa deras egen skadliga yttre påverkan? Och hur kommer de åtgärder som vidtas att påverka koldioxidavtrycket?
Sektorn måste både verka för att skydda sig mot klimatrisker (värmeböljor/värmeöar i stadsbebyggelse, torka, översvämningar och stigande havsnivåer), och reglera sina egna skadliga bidrag till klimatförändringen.
Tryck från lagstiftning
Lagstiftningen ställer allt högre krav på byggnader. I denna lag fastställs en trefaldig tidsplan för byggnader med en yta på mer än 1 000 m²: minskning av energiförbrukningen med 40 procent till år 2030, 50 procent till år 2040 och 60 procent till år 2050.
Miljöförordningen från år 2020 (Réglementation environnementale (RE2020)), som också syftar till att minska byggnaders koldioxidavtryck och energiförbrukning, föreskriver förbättring av byggnadsteknik och optimering av utrustning, tillsammans med en skärpning av kraven enligt milstolpar vart tredje år (2021, 2024, 2027, 2030).
”Sektorn är mycket mer utsatt för klimatrisker eftersom den låga renoveringstakten för fastighetsbeståndet minskar manöverutrymmet.”
För Diego Harari, som är chef för innovation och hållbar utveckling på VINCI Immobilier, är färdplanen enligt RE2020 ”hållbar”, även om kraven höjs vart tredje år. ”Tekniskt sett kan vi göra det. På vissa nyligen öppnade byggarbetsplatser uppfyller vi redan målen i slutet av RE2020. Den verkliga frågan är vad som kommer att hända efter år 2030: hur skall man uppnå koldioxidneutralitet till år 2050?”
Bland de problem som fastighetssektorn står inför, är den bana som skisseras av netto-noll exploatering av jordbruksmark och naturområden, vilket kräver att lokala myndigheter kommer fram till två milstolpar: minskning av exploateringstakten av mark med 50 procent till år 2030; och sedan uppnå ett slut för all exploatering till år 2050.
”Detta förmår oss att göra riktiga val i vår affärsstrategi genom att omrikta vår logik mot återvinning i städer. När det gäller organisation kommer detta att leda till ökad uppmärksamhet på nya sätta att utnyttja marken. När det gäller affärsmodeller innebär detta att ta hänsyn till nya risker. När det gäller yrken kräver detta att vi skaffar egen expertis inom företaget för återställning av mark och analys av föroreningar”, förklarar Diego Harari.
Hybridanpassning
På grund av trycket från lagstiftningen, insatsernas avgörande betydelse och brådskan att handla, måste fastighetsaktörerna nu vidta betydande förutseende åtgärder på alla områden.
”En byggnads genomsnittliga livslängd före en omfattande renovering uppgår till omkring femtio år. Sektorn är mycket mer utsatt för klimatrisker eftersom den låga renoveringstakten för fastighetsbeståndet (2 till 3 procent per år) minskar manöverutrymmet. Därför blir det allt viktigare med förutseende och långsiktiga prognoser”, understryker Patrice Franssens som är chef för verksamhetsutvecklingen på VINCI Energies.
Vilka handlingsstrategier bör prioriteras? Strategierna kan gälla byggnaderna själva, utrustningen för byggnaderna och deras drift, organisationen av verksamheten hos de företag som arbetar i byggnaden och av deras personal. Tak och väggar med växter, trädplanteringar för att begränsa värmeöeffekten på byggnader, regnträdgårdar, solskydd, halvnaturliga ventilationssystem, passiv luftkonditionering, förvärmnings-/kyllösningar, där jordens värmetröghet utnyttjas (jordkylning): det råder ingen brist på lösningar.
”Fackmännen förlitar sig på hybridanpassningslogik, där tillvägagångssätt baserade på natur, sparsam användning, lågteknologiska lösningar, traditionell byggteknik blandas”, förklarar Patrice Franssens. Och han betonar att användarna måste vara villiga att ta över ansvaret för de valda systemen,
”Vi måste stödja de boende och användarna av byggnaderna, förklara för dem varför lösningarna genomförs och hur de fungerar, de förväntade fördelarna och de villkor som måste uppfyllas för att uppnå dem. Annars fungerar det inte.”
Ett kolossalt renoveringsprojekt
Men att förutse innebär också att kämpa mot den ”planerade föråldringen” av fastighetsbeståndet, baserad på kortsiktiga val. Hur många byggnader från 1990-talet och till och med från 2000-talet är redan föråldrade?
”Föråldrade byggnader måste renoveras, så att de kan komma tillbaka till marknaden igen med nya högre nivåer av energieffektivitet”, förklarar Diego Harari.
Projektet är kolossalt för byggnadsbeståndet är kolossalt. Och detta är utan tvivel det största problemet i strategin för minskade koldioxidutsläpp: I Frankrike har man inte förberett sig för att renovera. I synnerhet kommer vi att ha brist på arbetskraft. De nuvarande spänningarna på arbetsmarknaden för arbetare och tjänstemän förebådar svårigheter, som vi riskerar att stöta på.”
Sedan ställs också frågan om hur mycket outnyttjat utrymme som det finns i fastigheterna. Några miljoner kvadratmeter lediga ytor i Ile-de-France är ett tecken på att utbudet inte är anpassat till företagens och deras anställdas behov: placering i områden utan blandad användning, otillräckliga trafikförbindelser via det allmänna transportnätet, osäkerhet.
”Var kommer marknaden för nya fastigheter att finnas om några år? Jag är inte säker på att efterfrågan kommer att finnas där. Dessutom utesluter de möjliga scenarierna som tas fram i ämnet inte att marknaden kommer att kollapsa”, konstaterar, Diego Harari.
Bygga på beställning?
Helst borde det vara möjligt att bygga ”på beställning”. Men omutvecklingen av digital teknik, särskilt BIM (Building Information Modeling), blir en hävstång för att påskynda hållbarhetsstrategier i industriell skala, kan sektorns ekonomiska hållbarhet då endast stödja en logik för konstruktion ”som en tjänst”?
Bör vi i dag förändra tomma byggnader för att använda dem på det avsedda sättet eller bör man riva dem? Gynna ”återvinning” av ekonomisk verksamhet eller ta bort tillgångar som försämrar områdenas värde och skadar markens genomtränglighet och ekosystemens spontana utveckling?
Utöver de lösningar som används på alla expertnivåer ifrågasätts fastighetssektorns ekonomiska modell och stora strategiska alternativ på ett radikalt sätt av klimatfrågan.
Åtta sätt att anpassa byggnaden till ett förändrat klimat
För att anpassa en byggnad till ett förändrat klimat och dess följder finns det flera lösningar. Detaljerad granskning.
- Välj vägg- och takbeläggningar med hög albedo, d.v.s. med hög reflekterande förmåga: klara färger, reflekterande elastomermembran, reflekterande puts. Mål: Att begränsa den värme som överförs till byggnaden, förhindra att värmeöarna i städerna växer.
- Förse tak och fasader med växtlighet, för att förbättra de boendes bekvämlighet när det gäller värme och ljud, minska energiförbrukningen, skydda takets tätningsskikt, förbättra byggnadens motståndskraft, behålla regnvatten, stödja biologisk mångfald.
- Begränsa utrustningens (tak, rännor, solcellspaneler etc.) vindfång genom att gynna aerodynamiska former och avtagbara format för att undvika skador och bevara byggnadens funktioner.
- Satsa på bioklimatism, genom att orientera byggnaden och dess utrymmen för att optimera instrålningen från solen, genom att dimensionera fasaderna, som är utsatta för de rådande vindarna, för att förbättra byggnadens motståndskraft.
- Förstyva strukturen för att göra den mer motståndskraftig genom armering av betongen, lägga överliggare ovanför öppningarna, skapa en krypgrund eller en jordkällare.
- Begränsa glasväggar, välja specialglas (solskyddsglas, termokromt, elektrokromt eller fotokromt glas) och installera yttre och inre solskyddsanordningar (skärmtak, persienner, solskydd, tak- eller balkongöverhäng) för att begränsa värmeöverföringen till de inre utrymmena.
- Kylning genom marken. Det kan vara med tekniken för bergkylning, som består i att använda temperaturskillnaden mellan utsidan och insidan för att kyla byggnadens utrymmen, utan aktivt uttag, tack vare en värmeväxlare. Eller genom att installera jordkylning, som gör det möjligt att lagra frisk luft, som har fångats in på utsidan, i en nergrävd brunn, varigenom frisk luft blåses in i byggnaden.
- Kylning av inomhusutrymmen genom adiabatisk kylning (sprutning av vatten på varm luft), vilket är en teknik som är tio gånger mindre energikrävande än luftkonditionering.
15/02/2023
